饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势(二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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