文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(ché社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面ng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放(社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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