近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经(j胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么īng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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