5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng香港名媛是做什么的)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn香港名媛是做什么的)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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