5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识<将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》/strong>

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）