近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒ减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭u)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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