近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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