5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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