导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(c台湾是省还是市 台湾是省会吗ǐ)？台湾是省还是市 台湾是省会吗

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国台湾是省还是市 台湾是省会吗(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 台湾是省还是市 台湾是省会吗