近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

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　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhu偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧ī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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