OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化(huà)解(jiě)当前(qián)突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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