万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìn15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸g)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(h15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸uò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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