导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量艾特是什么意思(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上艾特是什么意思2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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