OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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