一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的(de)消息(xī)在(zài)房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房(fáng)指导价被称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其(qí)次深圳几(jǐ)乎是最后一(yī)个还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三的核心城市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士(shì)指出(chū)，深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手房指导价(jià)如果(guǒ)取消，首先(xiān)有利于深圳二(èr)手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然(rán)后二手(shǒu)房回暖有利(lì)于深圳楼市(shì)总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)回(huí)暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷(dài)款不按官(guān)方参考价（指导价），银(yín)行(xíng)核定房价以(yǐ)网签备案价和(hé)评估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到官方文件。据证券(quàn)时(shí)报21日消息(xī)，目(mù)前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到(dào)正(zhèng)式(shì)通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总监严跃(yuè)进认为，本(běn)次(cì)政策(cè)大概率为(wèi)真(zhēn)，更(gèng)多体现为银(yín)行贷(dài)款等领域按照新的规则进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深(shēn)圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口气公布了(le)全市3595个小区的参(cān)考(kǎo)价，很(hěn)多南山(shān)、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的高价盘(pán)，直(zhí)接(jiē)按照(zhào)当时的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还(hái)不觉得(dé)厉害，但经历(lì)了这两(liǎng)年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价(jià)1000万的房子，如(rú)果(guǒ)不“指导”，可以首付(fù)3成(chéng)即300万(wàn)；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首(shǒu)付3成(chéng)210万，加上需(xū)要全款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多(duō)给210万(200克等于多少毫升水，200克是多少ml水wàn)首付）。这直接让(ràng)大批量买家(jiā)，失去了购房(fáng)能(néng)力(lì)，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明(míng)了，这条政(zhèng)策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实施二(èr)手房(fáng)指导价(jià)的10个城(chéng)市，有8个挂(guà)牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据(jù)为例，全国(guó)70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了(le)沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家(jiā)研究中心数据显(xiǎn)示：成交(jiāo)量上(shàng)，二手房(fáng)指导价出台当(dāng)年，深圳(zhèn)二手(shǒu)住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格方面(miàn)，与二手(shǒu)房指导价(jià)发布当(dāng)月(yuè)相比，如今(jīn)二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低于及接近参(cān)考(kǎo)价的房源占比大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中的人(rén)，才能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供(gōng)12万，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万(wàn)破产。据媒体推测，如果案例(lì)属实，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目(mù)前(qián)价(jià)格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有(yǒu)成本(běn)，差不多(duō)亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年(nián)感受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年(nián)新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难(nán)过，投(tóu)资客挥泪斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手房指(zhǐ)导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低调退出，目(mù)前只有深圳(zhèn)还(hái)是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一(yī)线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭(tíng)在新房计分制度(dù)政(zhèng)策上(shàng)的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市(shì)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售价(jià)格(gé)变(biàn)动情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二手房价格(gé)仍然(rán)是同比去(qù)年依然(rán)是下(xià)降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已(yǐ)经同(tóng)比增(zēng)长了(le)，其他(tā)二线(xiàn)城(chéng)市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同(tóng)比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部(bù)门联合发文，全面(miàn)推(tuī)动二(èr)手房“带押(yā)过户200克等于多少毫升水，200克是多少ml水”全国实施，这(zhè)是(shì)一(yī)条被广泛好评的新政。对于(yú)激(jī)活二手房交易(yì)，具200克等于多少毫升水，200克是多少ml水有(yǒu)定海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业(yè)、房地(dì)产(chǎn)企业要发挥国民(mín)经济“顶(dǐng)梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不(bù)行了(le)，上面(miàn)不(bù)就塌了嘛？压舱(cāng)石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策，还有(yǒu)一大波正在路上(shàng)...

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