万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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