近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好guān)测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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