文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹>

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹