OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPP粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思O宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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