导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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