饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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