文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(y黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗ù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(h黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗uò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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