万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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