导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(z五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩hōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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