导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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