万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学rong>从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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