文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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