近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(y水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字uán)始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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