饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及(jí)工资标中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子标价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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