OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园项目出(chū)租g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息的第(dg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗ì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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