饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管(gu三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思ǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求(三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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