文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思)的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香(xi夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思āng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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