饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明(míng)作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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