近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗)更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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