5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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