万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(s衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗hāng)业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(n衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗á)下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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