导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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