文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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