万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入琪琪格蒙语什么意思(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下琪琪格蒙语什么意思北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。<琪琪格蒙语什么意思/strong>

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？