文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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