OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了(le频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(j频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽ù)自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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