文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险<加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国/strong>

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gō加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国ng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。