近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(è德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么r)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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