近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流(li但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》ú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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