近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(h两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃óng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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