5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(du中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁ō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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