文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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