文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(z特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任hǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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