导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数一方水等于多少升，一方水等于多少升水为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(m一方水等于多少升，一方水等于多少升水ín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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