万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(c塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家ì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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